Stampa questa pagina  |   domenica 21 dicembre 2014

 

 Agevolazioni "prima casa"

Nel caso di acquisto dell'abitazione principale è prevista una serie di agevolazioni :
>   l'imposta di registro o in alternativa l'Iva,  si paga con aliquota ridotta;
>   le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa.
Lo sconto vale non solo per l'abitazione principale, ma anche per l'acquisto di pertinenze, sia pure effettuato con atto separato, ma con il limite di una sola pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali :
-   C/2     cantina o soffitta
-   C/6     box o posto auto;
-   C/7     tettoria.

Per poter usufruire delle agevolazioni occorrono però determinati requisiti, sia relativi all'abitazione che al soggetto acquirente, che sono :

ABITAZIONE
  • non deve avere le caratteristiche di lusso indicate dal decreto ministeriale 2 agosto 1969;
  • deve essere ubicata nel Comune dove l'acquirente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dall'acquisto, oppure nel Comune in cui l'acquirente svolge la propria attività;
  • se l'acquirente si è trasferito all'estero per lavoro, l'immobile deve essere ubicato nel Comune dove ha sede o esercita l'attività l'azienda da cui dipende;
  • l'immobile può essere ubicato in qualsiasi Comune del territorio italiano se l'acquirente è cittadino italiano residente all'estero (iscritto Aire);
  • non è necessario che l'immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari, tant'è che le agevolazioni sussistono anche per un'abitazione affittata o da affittare dopo l'acquisto (circolari n. 38 del 12 agosto 2005,  n. 19/E del 1° marzo 2001 e n. 1/E del 2 marzo 1994).

ACQUIRENTE
L'acquirente o gli acquirenti devono attestare, con apposita dichiarazione da inserire nell'atto di compravendita, la susssistenza delle seguenti tre condizioni :

  • di non essere titolare esclusivo (ossia proprietario al 100%) o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un'altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove sorge l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato;
  • di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale con il coniuge, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su un'altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni fiscali prima casa;
  • di impegnarsi a stabilire la residenza, entro 18 mesi dall'acquisto, nel territorio del Comune dove è situato l'immobile da acquistare, qualora già non vi risieda.  Per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non è richiesta la condizione della residenza nel Comune dove si trova l'immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.
Perdita delle agevolazioni fiscali
 
Motivi che determinano
la perdita delle agevolazioni
>  False dichiarazioni rese nell'atto di acquisto
>  Mancato trasferimento della residenza nei tempi previsti
>  Vendita prima dei 5 anni dell'immobile acquistato con
    agevolazioni, a meno che entro 1 anno non se ne 
    acquisti un altro
Conseguenze derivanti dalla
perdita delle agevolazioni
>  Pagamento delle imposte in misura ordinaria
>  Sanzione del 30% sulle maggiori imposte dovute
>  Pagamento degli interessi di mora


Accertamenti e controlli 
L'Ufficio delle Entrate competente per territorio può esercitare l'azione di controllo e verifica sulla sussistenza dei requisiti per le agevolazioni fiscali prima casa entro il termine massimo di tre anni, calcolato a partire dallo scadere dei vari termini stabiliti dalla legge.
Pertanto i tre anni decorrono :

  • dalla data dell'atto di acquisto, per le false dichiarazioni rilasciate sul possesso dei requisiti richiesti;
  • dallo scadere del termine dei 18 mesi previsto per il trasferimento della residenza nel nuovo Comune;
  • dalla data di cambio della residenza per la vendita della casa entro i cinque anni dall'acquisto, senza ricomprarne un'altra nei dedici mesi successivi.   
Tabella riassuntiva agevolazioni prima casa
  
  IMPOSTA PRIMA CASA ALTRE
  REGISTRO 3 % 7 %
Acquisto da privato IPOTECARIA 168 euro 2 %
  CATASTALE 168 euro 1 %
  IVA 4 % 10 %
Acquisto da impresa "costruttrice" o "ristrutturatrice" REGISTRO 168 euro 168 euro
entro 4 anni dall'ultimazione dei lavori IPOTECARIA 168 euro 168 euro
  CATASTALE 168 euro 168 euro
Acquisto da impresa non costruttrice oppure  REGISTRO 3 % 7 %
costruttrice che vende dopo 4 anni dall'ultimazione IPOTECARIA 168 euro 2 %
dei lavori  CATASTALE 168 euro 1 %


Per approfondire l'argomento, consulta il dossier dell'Agenzia delle Entrate  clicca qui

 

ALTRE AGEVOLAZIONI CORRELATE

AI FINI IRPEF
La casa dove il contribuente vive ha sempre avuto un occhio di riguardo da parte del fisco, il quale inizialmente ha concesso di abbattere la rendita catastale ad esso attribuita (che rientra nella categoria dei redditi fondiari e come tale ingrossa il reddito complessivo dell'Irpef) con un importo stabilito forfetariamente.
Inizialmente tale sconto è stato di Lire 1.100.000, importo successivamente cresciuto nel tempo fino a giungere nell'anno 2001 ad un importo esattamente pari alla somma delle rendite dell'unità immobiliare principale e delle sue pertinenze.
Con questo meccanismo la casa principale di fatto non determina importi da pagare, tuttavia la sua rendita va ad aumentare l'entità del reddito complessivo, la cui misura è fondamentale in molti casi in cui le prestazioni del welfare o Stato Sociale sono legate alla sua quantificazione (ticket sanitari, rette degli asili nido, tasse universitarie ...).

AI FINI ICI
Con l'art. 1 del D.L. 27 maggio 2008 n. 93 è stata disposta l'esenzione I.C.I. prima casa a decorrere dall'anno 2008. 
L'esenzione viene riconosciuta a tutte le tipologie di immobili destinati ad abitazione principale, ad eccezione di quelli appartenenti alle seguenti categorie catastali :
>   A/1    abitazioni di tipo signorile
>   A/8    ville
>   A/9    castelli e palazzi eminenti   

AI FINI IMPOSTE DI SUCCESSIONE
Se per almeno uno degli eredi ricorrono i presupposti per le agevolazioni fiscali prima casa, le imposte ipotecarie e catastali relative all'immobile non di lusso ereditato si applicano nella misura fissa di euro 168, anzichè in misura proporzionale rispettivamente del  2%  e del 1% . 

MUTUI IPOTECARI
Gli interessi passivi e gli oneri accessori relativi a mutui ipotecari su immobili sono considerati oneri detraibili ai fini della deducibilità fiscale ai fini IRPEF in sede di dichiarazione dei redditi, pertanto danno diritto alla riduzione dell'imposta IRPEF lorda per il  19%  del loro ammontare, a patto che :

  • risultino effettivamente pagati (criterio di cassa) dal contribuente durante l'anno di competenza della dichiarazione dei redditi;
  • siano sostenuti dal contribuente nell'interesse proprio;
  • siano corrisposti a soggetti (banche o istituti) residenti nel territorio dello Stato o a soggetti non residenti con stabili organizzazioni nel territorio dello Stato e dal 1/01/1993 a soggetti residenti nel territorio di uno Stato della CEE.
  • l'ammontare degli interessi e degli oneri accessori risulti da idonea documentazione da conservarsi in originale per tutto il periodo di prescrizione della dichiarazione dei redditi interessata.


Tra gli oneri accessori rientrano :

  • le commissioni spettanti agli istituti di credito per l'attività di intermediazione ed altri oneri bancari;
  • gli oneri fiscali, compresa l'imposta per l'iscrizione o la cancellazione dell'ipoteca;
  • le spese di istruttoria, di notaio e di perizia tecnica relative all'atto del mutuo;
  • le eventuali maggiori somme per variazioni di cambio per i mutui in valuta.

Data di stipula del mutuo
Particolare attenzione va posta alla data di stipula del mutuo, se avvenuta entro il 31-12-1990, nel 1991-1992, se dal 1-01-1993, in quanto nel tempo è variata la possibilità di detrazione.
In particolare per i mutui ipotecari prima casa stipulati a partire dal 1-01-1993 la detrazione dei relativi interessi ed oneri accessori è ammessa a condizione che :

  • l'unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale entro 12 mesi dall'acquisto (precedentemente erano 6 mesi);
  • l'acquisto dell'immobile sia avvenuto nei  12 mesi precedenti o successivi alla data di stipulazione del mutuo (precedentemente erano 6 mesi).

Importo massimo della detrazione
La detrazione spettante nella misura del 19% va calcolata su un importo massimo di € 4.000,00 ed    è pertanto pari ad € 760,00.  L'importo è stato così elevato dalla Finanziaria 2008 (legge 244/2007), precedentemente era di € 3.615,20.
In caso di contitolarità del mutuo o di più contraenti di mutuo all'acquisto dello stesso immobile, l'importo complessivo massimo rimane comunque di € 4.000,00, pertanto ogni soggetto può detrarre solo la quota di sua competenza.
Ad esempio, per un mutuo cointestato al 25% a quattro soggetti, ciascuno di essi può detrarre al massimo € 190,00 (pari al 19% di 4.000 : 4).  
La detrazione viene meno a partire dal periodo d'imposta successivo a quello in cui l'immobile non è più utilizzato come abitazione principale.
La detrazione spetta anche al nudo proprietario, sempre che ricorrano tutte le condizioni richieste, mentre non compete mai all'usufruttuario, in quanto lo stesso non acquista l'immobile. 

Costo dell'immobile inferiore all'ammontare del mutuo
L'Agenzia delle Entrate sostiene che, qualora l'ammontare del mutuo contratto per l'acquisto dell'abitazione principale sia di importo superiore al valore dell'immobile indicato nel rogito notarile di compraventita, la detrazione degli interessi passivi spetta limitatamente alla parte di mutuo corrispondente al valore dichiarato nell'atto, maggiorato degli oneri accessori.
Ad esempio, mutuo ipotecario stipulato per € 200.000,00 , valore dell'immobile indicato in atto per € 180.000,00, interessi annui pagati sul mutuo per € 3.500,00 .
Per calcolare la quota degli interessi passivi che si possono detrarre, deve essere applicata la seguente formula :
                      costo di acquisto dell'immobile x interessi pagati /  capitale dato in mutuo
                                  180.000,00 x 3.500,00 /  200.000,00  =   €  3.150,00        


Per approfondire l'argomento mutui, consulta il dossier dell'Agenzia delle Entrate  clicca qui


Concludendo
A prima vista la normativa fiscale delle agevolazioni prima casa al contribuente medio può sembrare semplice, in realtà non lo è affatto, anche in virtù delle numerose modifiche apportate negli anni.
Nella nostra esperienza trentennale abbiamo visto spesso compiere errori madornali da persone che sono andate dal Notaio a stipulare atti di acquisto immobile e di accollo del mutuo senza una preventiva informazione di massima, dimezzando o perdendo del tutto i benefici che avrebbero potuto conseguire con una impostazione più oculata. 

  

Se stai per comprare un immobile e vuoi avere informazioni o chiarimenti
contattaci
al numero 055 331188 oppure invia una e-mail all'indirizzo
fergal@leonet.it

 

  

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